对症下药稳定房价

    考虑“供不应求”的成因及国情，稳定房价不宜采取扩大建设规模的办法

    对于目前一些城市房价逆调控上涨，较一致的看法是供不应求，但住房供应和需求的情况及房价上涨的原因具体而复杂，只
有经过深入细致的分析研究，把各种具体情况、具体问题和具体原因搞清楚，才能对症下药。

    区别不同类别的“供不应求”

    目前房地产市场主要有两类“供不应求”。首先是低（含最低）收入者住房的“供不应求”。

    我国处于“住房难”状态的主要是中低收入者，特别是低收入者和最低收入者，亟需改善居住条件。他们的住房需求属于自然需求。但这些年来，我国城镇供应最低收入者的廉租屋和供应低收入者的经济适用住房数量过少，远远满足不了需求，从自然需求的角度来看，已形成较严重的“供不应求”。只是因他们绝大多数人没有进入市场购房的经济能力，不能靠自己的力量把自然需求转变为到市场购房的有效需求。因此，低收入者和最低收入者所需住房的“供不应求”，不会（至少是绝大部分不会）在市场上得到明显反映，也不会明显地影响房价的涨跌。这是一个特殊性。

    另一类是大套型高价位住房的“供不应求”。

    从2003～2005年，我国城镇每年建设住房6亿多平方米、500多万套。其中大套型高价位住宅占60%以上，计300多万套。这些大套型高价位住宅一直旺销并呈现出“供不应求”的态势，房价也一直快速上涨。购买大套型高价位住宅的主要是高收入者，虽也有其他收入者“挤”进购买大套型高价位住宅的行列，但所占比重较小。由于高收入者的绝大多数已拥有了住房，从居住需求的角度来看，高收入者的住房供应已趋近饱和，他们之中为解决居住需要而购房的人已经很少，为什么还会出现“供不应求”问题？

    答案是我国城镇居民约为1.5亿户，其中高收入者（含少量中高收入者）约为3000万户。高收入者的“高层”，每年富余的收入就有多买几套大套型高价位住房的能力；高收入者的“低层”，也有能力在10年内多买一两套大套型高价位住房。这就说明，每年只要有百分之十几的高收入者进入市场买一套房，就能把新建的300多万套大套型高价位住房基本买光。再加上其他原因“挤”进购买大套型高价位住房行列的人们，就会造成这类住房的“供不应求”并推动房价不断上涨。这种以投资需求为主而造成大套型高价位住宅的“供不应求”，是又一个特殊性。

    购房投资需求旺盛引发“恶性循环”

    大套型高价位住房的“供不应求”则在市场上得到明显反映，并在一些城市形成追涨。这主要是一些高收入者拥有过多的富余资金（含银行存款和每年的新收入）要找出路，因出路太少，致使购买价格不断上涨的住房成了资金保值增值的最佳选择。

    本世纪头几年，以高收入者为主的一些人，有的才买第一套大套型高价位住房，有的开始买第二、第三套房。而近几年，拥有三五套及更多套房子的已不乏其人。

    受投资购房“风”的影响，不少中等收入者也竭力挤进购买第二套房的行列，还有的人买房时自不量力而沦为“房奴”。

    本世纪头几年，一些人包括一些“炒房团”涌向北京、上海等大城市购房或投机炒房，并对这些大城市的房价高涨产生推波助澜的作用。而近几年不仅许多人和炒房团继续投向大城市，而且还向中等城市“进军”，并推动这些城市的房价加快上涨。与之同步，大城市的大房地产企业也纷纷向中等城市“进军”，“抢占地盘”，争当“地王